De energie-diagnose in een VvE is niet slechts een administratieve formaliteit. Sinds 1 januari 2026 moeten alle VvE’s waarvan de bouwvergunning vóór 1 januari 2013 is afgegeven, beschikken over een collectieve energieprestatie-index (DPE), inclusief kleine woningen met minder dan 50 eenheden. Deze verplichting, die aan het gebouw is verbonden en niet aan het type beheerder, verandert de situatie voor veel VvE’s die dachten veilig te zijn.
Kalender van de verplichte collectieve DPE: deadlines per grootte van de VvE
De geleidelijke invoering van de verplichting maakt het mogelijk om de omvang van het project te meten. Hier is de kalender die is vastgesteld door de wet Klimaat en Veerkracht:
| Grootte van de VvE | Ingangsdatum | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Meer dan 200 eenheden | 1 januari 2024 | Bouwvergunning vóór 1 januari 2013 |
| 50 tot 200 eenheden | 1 januari 2025 | Bouwvergunning vóór 1 januari 2013 |
| 50 eenheden of minder | 1 januari 2026 | Bouwvergunning vóór 1 januari 2013 |
Het belangrijkste om te onthouden: de verplichting is verbonden aan het gebouw, niet aan het aantal eigenaren of het type beheerder. Een gebouw dat wordt beheerd door een vrijwillige beheerder valt onder dezelfde regels als een groot complex dat wordt beheerd door een professionele beheerder.
De VvE’s in Guadeloupe, Martinique, Guyana en Réunion hebben een extra termijn: de collectieve DPE wordt daar verplicht vanaf 1 januari 2028.
Voor meer informatie over de specifieke modaliteiten voor elke configuratie, de energie-diagnose habitatfuturvert.fr voor VvE op Place A geeft een gedetailleerd overzicht van de stappen die zijn aangepast aan elke grootte van de woning.
Collectieve DPE, DTG en PPPT: wat elke diagnose werkelijk meet
De verwarring tussen de verschillende diagnoses vertraagt regelmatig de besluitvorming tijdens de algemene vergadering. Collectieve DPE, DTG en PPPT hebben verschillende doelstellingen.
De collectieve DPE evalueert het energieverbruik en de uitstoot van broeikasgassen van het gebouw als geheel. Het kent een energie-label (A tot G) toe aan het gebouw, maar hiërarchiseert de uit te voeren werkzaamheden niet.
De Technische Global Diagnose (DTG) gaat verder. Het analyseert de staat van de gemeenschappelijke delen, de collectieve installaties en de financiële situatie van de VvE om een globale kostenraming voor renovatie over tien jaar te maken.
Het Project van Meerjarig Werkplan (PPPT) is gebaseerd op de resultaten van de collectieve DPE of de DTG om de renovatiewerkzaamheden concreet over meerdere jaren te programmeren, met een budgettaire planning.
- De collectieve DPE informeert over de algehele energieprestatie, zonder een gedetailleerd actieplan voor te stellen
- De DTG biedt een complete technische en financiële staat van het gebouw
- De PPPT vertaalt deze bevindingen in een gepland en gebudgetteerd werkprogramma
In de praktijk is de collectieve DPE vaak het verplichte startpunt voordat er over een DTG of een PPPT wordt nagedacht. Een VvE met een classificatie F of G heeft er alle belang bij om snel door te gaan naar een energie-audit om de meest relevante renovatiescenario’s te identificeren.
Methode 3CL-DPE: wat de regeling van maart 2025 verandert voor VvE’s
Een besluit van 27 maart 2025, van toepassing sinds 1 juli 2025, verplicht de methode 3CL-DPE voor energie-audits in VvE’s. Deze technische wijziging heeft directe gevolgen voor de betrouwbaarheid en vergelijkbaarheid van de resultaten.
Voor deze harmonisatie gebruikten de adviesbureaus verschillende methodologieën om de energieprestatie van een collectief gebouw te modelleren. De resultaten van een audit en die van een DPE konden aanzienlijk verschillen voor hetzelfde gebouw, wat de besluitvorming tijdens de algemene vergadering bemoeilijkte.
De afstemming op de methode 3CL-DPE verkleint deze kloof. De VvE-eigenaren beschikken nu over coherente gegevens tussen de collectieve DPE en de audit, wat de vergelijking van de voorgestelde werkscenario’s vergemakkelijkt.
Voor de beheerder betekent deze ontwikkeling dat hij moet controleren of de gekozen diagnosticeerder de nieuwe methodologie beheerst. Een diagnose die volgens de oude methode vóór juli 2025 is uitgevoerd, blijft geldig gedurende de geldigheidsduur, maar alle nieuwe diagnoses moeten de methode 3CL-DPE toepassen.
Beheerder en energie-diagnose: concrete verantwoordelijkheden en veelvoorkomende valkuilen
De beheerder is verantwoordelijk voor het opnemen van de collectieve DPE op de agenda van de algemene vergadering. Deze verplichting hangt niet af van de goede wil van de VvE-eigenaren: de beheerder moet de stemming voorstellen, ook als het onderwerp op budgettaire weerstand stuit.
Verschillende valkuilen komen vaak voor:
- Geen concurrentie tussen diagnosticeerders creëren, wat leidt tot te hoge offertes of onvolledige diensten
- Collectieve DPE en individuele DPE verwarren, terwijl de eerste betrekking heeft op het gehele gebouw en de tweede niet vervangt bij verkoop of verhuur
- De diagnose van de ene vergadering naar de andere uitstellen zonder rechtvaardiging, wat de VvE blootstelt aan een gebrek aan naleving van de regelgeving
- Vergeten de resultaten van de collectieve DPE aan het nationale register van VvE’s door te geven, een aangifteplicht die recent is versterkt
De vrijwillige beheerder bevindt zich in een bijzondere positie. De verplichting om de collectieve DPE uit te voeren geldt op dezelfde manier voor vrijwillige beheerders, die hun status niet kunnen inroepen om de procedure uit te stellen. De juridische verantwoordelijkheid blijft dezelfde.
Technische gegevens vooraf voorbereiden
Een betrouwbare collectieve DPE is afhankelijk van de kwaliteit van de informatie die aan de diagnosticeerder wordt verstrekt: plattegronden van het gebouw, energiefacturen van de gemeenschappelijke delen, beschrijvingen van verwarmings- en warmwaterinstallaties, en een historiek van uitgevoerde werkzaamheden.
Het verzamelen van deze documenten vóór het bezoek van de diagnosticeerder vermindert de onnauwkeurigheden in de modellering en versnelt de terugkoppeling van de resultaten. De beheerder heeft er belang bij om deze verzameling al te anticiperen bij de stemming over de diagnose in de algemene vergadering.
Het verkregen energielabel bepaalt de volgende stappen: een gebouw dat in een lage categorie is ingedeeld, moet snel nadenken over de PPPT, anders loopt het risico dat de waarde van de eenheden afneemt en de regelgeving voor verhuur geleidelijk strenger wordt.