Die energetische Diagnose in einer Eigentümergemeinschaft ist nicht nur eine administrative Formalität. Seit dem 1. Januar 2026 müssen alle Eigentümergemeinschaften, deren Baugenehmigung vor dem 1. Januar 2013 erteilt wurde, über ein kollektives DPE verfügen, einschließlich kleiner Wohnanlagen mit weniger als 50 Einheiten. Diese Verpflichtung, die an das Gebäude und nicht an die Art des Verwalters gebunden ist, verändert die Situation für viele Eigentümergemeinschaften, die sich bisher noch in Sicherheit wähnten.
Zeitplan für das obligatorische kollektive DPE: Fristen nach Größe der Eigentümergemeinschaft
Die schrittweise Einführung der Verpflichtung ermöglicht es, das Ausmaß der Aufgabe zu messen. Hier ist der durch das Gesetz über Klima und Resilienz stabilisierte Zeitplan:
| Größe der Eigentümergemeinschaft | Datum des Inkrafttretens | Bedingung |
|---|---|---|
| Mehr als 200 Einheiten | 1. Januar 2024 | Baugenehmigung vor dem 1. Januar 2013 |
| 50 bis 200 Einheiten | 1. Januar 2025 | Baugenehmigung vor dem 1. Januar 2013 |
| 50 Einheiten oder weniger | 1. Januar 2026 | Baugenehmigung vor dem 1. Januar 2013 |
Wichtig zu beachten: Die Verpflichtung ist an das Gebäude gebunden, nicht an die Anzahl der Eigentümer oder die Art des Verwalters. Ein Gebäude, das von einem ehrenamtlichen Verwalter verwaltet wird, unterliegt denselben Regeln wie eine große Wohnanlage, die von einem professionellen Verwalter betreut wird.
Die Eigentümergemeinschaften in Guadeloupe, Martinique, Guyana und Réunion profitieren von einer zusätzlichen Frist: Das kollektive DPE wird dort ab dem 1. Januar 2028 verpflichtend.
Um die spezifischen Modalitäten für jede Konfiguration zu vertiefen, stellt die energetische Diagnose habitatfuturvert.fr für Eigentümergemeinschaften auf Place A die Schritte dar, die für jede Größe der Wohnanlage geeignet sind.
Kollektives DPE, DTG und PPPT: Was jede Diagnose tatsächlich misst
Die Verwirrung zwischen den verschiedenen Diagnosen verzögert regelmäßig die Entscheidungsfindung in der Eigentümerversammlung. Kollektives DPE, DTG und PPPT verfolgen unterschiedliche Ziele.
Das kollektive DPE bewertet den Energieverbrauch und die Treibhausgasemissionen des gesamten Gebäudes. Es vergibt ein Energieetikett (A bis G) an das Gebäude, priorisiert jedoch nicht die durchzuführenden Arbeiten.
Die Gesamttechnische Diagnose (DTG) geht weiter. Sie analysiert den Zustand der Gemeinschaftsflächen, die gemeinschaftlichen Einrichtungen und die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft, um die Gesamtkosten für eine Sanierung über zehn Jahre zu schätzen.
Das Projekt eines Mehrjahresarbeitsplans (PPPT) stützt sich auf die Ergebnisse des kollektiven DPE oder des DTG, um die Renovierungsarbeiten über mehrere Jahre konkret zu planen, einschließlich eines Budgetzeitplans.
- Das kollektive DPE informiert über die Gesamtenergieeffizienz, ohne einen quantifizierten Aktionsplan vorzuschlagen
- Der DTG liefert eine umfassende technische und finanzielle Bestandsaufnahme des Gebäudes
- Der PPPT übersetzt diese Feststellungen in ein geplantes und budgetiertes Arbeitsprogramm
In der Praxis stellt das kollektive DPE oft den obligatorischen Einstiegspunkt dar, bevor über einen DTG oder einen PPPT nachgedacht wird. Eine Eigentümergemeinschaft, die in der Kategorie F oder G eingestuft ist, hat ein großes Interesse daran, schnell eine energetische Prüfung durchzuführen, um die relevantesten Renovierungsszenarien zu identifizieren.
Methode 3CL-DPE: Was die Verordnung vom März 2025 für Eigentümergemeinschaften ändert
Eine Verordnung vom 27. März 2025, die seit dem 1. Juli 2025 gilt, schreibt die Methode 3CL-DPE für energetische Prüfungen in Eigentümergemeinschaften vor. Diese technische Änderung hat direkte Auswirkungen auf die Zuverlässigkeit und Vergleichbarkeit der Ergebnisse.
Vor dieser Harmonisierung verwendeten die Ingenieurbüros unterschiedliche Methoden, um die Energieeffizienz eines Mehrfamilienhauses zu modellieren. Die Ergebnisse einer Prüfung und die eines DPE konnten für dasselbe Gebäude erheblich abweichen, was die Entscheidungsfindung in der Eigentümerversammlung erschwerte.
Die Angleichung an die Methode 3CL-DPE verringert diese Diskrepanz. Die Eigentümer haben nun konsistente Daten zwischen dem kollektiven DPE und der Prüfung, was den Vergleich der vorgeschlagenen Arbeitszenarien erleichtert.
Für den Verwalter bedeutet diese Entwicklung, dass er überprüfen muss, ob der ausgewählte Diagnostiker die neue Methodik beherrscht. Eine nach der alten Methode vor Juli 2025 durchgeführte Diagnose bleibt während ihrer Gültigkeitsdauer gültig, aber jede neue Diagnose muss die Methode 3CL-DPE anwenden.
Verwalter und energetische Diagnose: Konkrete Verantwortlichkeiten und häufige Fallstricke
Der Verwalter trägt die Verantwortung für die Aufnahme des kollektiven DPE in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Diese Verpflichtung hängt nicht vom guten Willen der Eigentümer ab: Der Verwalter muss die Abstimmung vorschlagen, auch wenn das Thema auf budgetäre Widerstände stößt.
Mehrere häufige Fallstricke treten auf:
- Die Diagnostiker nicht miteinander zu vergleichen, was zu zu hohen Angeboten oder unvollständigen Leistungen führt
- Das kollektive DPE mit dem individuellen DPE zu verwechseln, während das erste das gesamte Gebäude betrifft und das zweite bei einem Verkauf oder einer Vermietung nicht ersetzt
- Die Diagnose von einer Versammlung zur nächsten ohne Begründung zu verschieben, was die Eigentümergemeinschaft einem Mangel an regulatorischer Konformität aussetzt
- Die Ergebnisse des kollektiven DPE nicht im nationalen Register der Eigentümergemeinschaften zu übermitteln, eine kürzlich verstärkte Erklärungspflicht
Der ehrenamtliche Verwalter befindet sich in einer besonderen Position. Die Verpflichtung zur Durchführung des kollektiven DPE gilt gleichermaßen für ehrenamtliche Verwalter, die ihren Status nicht anführen können, um den Prozess zu verzögern. Die rechtliche Verantwortung bleibt dieselbe.
Technische Daten im Voraus vorbereiten
Ein zuverlässiges kollektives DPE basiert auf der Qualität der Informationen, die dem Diagnostiker übermittelt werden: Pläne des Gebäudes, Energiekosten für die Gemeinschaftsflächen, Beschreibungen der Heizungs- und Warmwasseranlagen, Historie der durchgeführten Arbeiten.
Diese Dokumente vor dem Besuch des Diagnostikers zu sammeln, reduziert die Ungenauigkeiten in der Modellierung und beschleunigt die Rückgabe der Ergebnisse. Der Verwalter hat ein großes Interesse daran, diese Sammlung bereits bei der Abstimmung über die Diagnose in der Eigentümerversammlung zu antizipieren.
Das erhaltene Energieetikett bestimmt die nächsten Schritte: Ein Gebäude, das in eine niedrige Kategorie eingestuft ist, sollte schnell über den PPPT nachdenken, andernfalls könnte der Wert der Einheiten sinken und die regulatorischen Anforderungen für die Vermietung sich allmählich verschärfen.